Архитектурный Петербург
электронный бюллетень

Информационно-аналитический бюллетень

Союза архитекторов Санкт-Петербурга,

Объединения архитектурных мастерских Санкт-Петербурга,

Ассоциация СРО «Гильдия архитекторов и инженеров Петербурга»

Главная / Статьи сайта / Культурная нагрузка

Культурная нагрузка

Зачастую вместе с бывшими промышленными площадками девелоперам достаются и расположенные на них объекты культурного наследия. Застройщики получают их не по своей воле и вынуждены заниматься реконструкцией и приспособлением старинных построек для современного использования, что зачастую крайне сложно. О вариантах такого «апгрейда» и других сложностях работы с историческими зданиями и памятниками рассуждали участники Дискуссионного клуба NSP в рамках встречи «Культурная нагрузка», которая прошла в здании бывшей силовой подстанции фабрики «Красное знамя».

Евгения Иванова:
– Памятники зачастую достаются инвесторам, которые не планировали заниматься их реконструкцией и приспособлением. Нередко работа с такими объектами – просто не их профиль. У застройщиков в этой ситуации есть несколько вариантов: можно сохранить здание и как-то использовать для нужд жилого комплекса, можно попытаться перепродать другому инвестору, а можно попробовать добиться разрешения на снос… Но это тема другого разговора. Зачастую девелоперы оставляют решение этой проблемы на потом, сосредоточившись на строительстве жилья, а памятники тем временем ветшают. Какие санкции за это предусмотрены и как КГИОП реагирует?

Сергей Макаров:
– Сложные объекты надо обсуждать заранее. Например, с компанией «Балтийская коммерция», которой принадлежит здание этой подстанции, мы заблаговременно начали думать над концепцией застройки участка и использования памятника. Такая ТЭЦ – это, конечно, серьёзная нагрузка для проекта. Но собственник понимал, что именно он приобрёл и что такой памятник потребует значительных средств. Бесспорно, идеальный вариант – сначала построить жильё, заработать на его продаже, а потом приступать к реставрации. В каких-то случаях так и получается, но не на этот раз, поскольку объект значимый и известный. Например, судьба особняка Бремме, за которым компания AAG собирается строить жилой дом, вызвала бурю возмущения, поскольку прежде там располагалась аптека, работавшая в блокаду. Поэтому инвестору также имеет смысл заняться этим зданием побыстрее. Но он не очень грамотно себя повёл, и компанию пришлось привлекать к ответственности. Причём штраф был довольно большой – около 1,5 млн рублей.

Чаще всего мы сталкиваемся с нарушением сроков исполнения охранных обязательств. Когда они являлись предметом договора между КГИОП и собственником, ответственность за неисполнение была выше. А сейчас эти вопросы регулирует Кодекс об административных нарушениях, и штрафы стали меньше. Однако наша работа заключается не во взыскании штрафов. Привлечение к ответственности – вынужденная мера, когда срок исполнения обязательств уже прошёл, а владелец не озаботился его продлить, когда появились жалобы от граждан. Мы должны на это реагировать. Поэтому не доводите до такой ситуации. Если понимаете, что не успеваете, в том числе по финансовым причинам, обращайтесь в комитет заранее. Мы все заявления тщательно рассматриваем и не отказываем автоматически. Наша задача – приведение объектов культурного наследия в надлежащее состояние.

Евгения Иванова:
– Недавно был суд в отношении здания Императорской карточной фабрики, где сменился собственник, которого вы понуждали быстрее заняться историческим объектом. Но суд определил небольшой штраф и дал приличный срок на устранение замечаний.

Сергей Макаров:
– Это результат мирового соглашения с владельцем, который гарантировал, что закончит все работы по приспособлению объекта для современного использования за три года.

Дмитрий Некрестьянов:
– Насколько эффективна практика принуждения к ремонту в судах государственных собственников? Почему штрафы не используются против госучреждений, которые владеют гораздо большим числом памятников, чем частные компании?

Сергей Макаров:
– Это сложная штука. У государственных учреждений других денег, кроме бюджетных, нет. На любой штраф, наложенный судом, учреждение попросит денег у Комитета финансов Петербурга. Получается, что средства будут перекладываться из одного кармана в другой. Поэтому штрафовать такие структуры неэффективно, однако в ряде случаев это помогает учреждению получить финансирование на работы по сохранению памятников.

Евгения Иванова:
– А судиться с федеральными владельцами целесообразно?

Сергей Макаров:
– Это другой бюджет, их можно штрафовать.

Николай Пашков:
– Если штрафовать неэффективно, то почему бы не выселять бюджетные учреждения, которые явно неспособны содержать занимаемые ими памятники?

Сергей Макаров:
– Эта проблема также не имеет линейного решения. Есть учреждения социальной направленности, у которых в пригородах, например, много деревянных памятников. Они им не нужны, и денег на содержание этих построек учреждения не получают. Приспособить их под новую функцию, например лечебную, нельзя – пожарные не разрешат и т. д. Такие пользователи и рады бы отказаться от такого имущества, но тогда его надо сразу закрепить за кем-то другим. Вопрос – за кем. Не может такое здание «висеть» на КИО. Этот комитет не содержанием недвижимости должен заниматься, а её распределением между пользователями. А бывает, что и на торгах такие активы не продать – неинтересны они инвесторам. Остаётся только выделять бюджетные средства, хотя бы на консервацию.

Олег Харченко:
– В ряде случаев законодательство не позволяет трансформировать внутреннее пространство здания, и поэтому подобрать ему современное коммерческое использование почти невозможно. Готов ли КГИОП идти на какие-то послабления с точки зрения преобразований внутри объекта?

Сергей Макаров:
– Объект объекту рознь. Если вам достанется, условно, Эрмитаж, то, конечно, никакой перепланировки. Если в особняке есть зал с комплексной отделкой, мы не позволим разбить его на несколько помещений. Если нет комплексной отделки, это предмет обсуждений. Всё зависит от предмета охраны, но и он не является догмой, поскольку и здесь случаются ошибки и не до конца исследованные аспекты.

Иван Архипов:
– В нашем случае КГИОП абсолютно здраво подошёл к вопросу внутренних преобразований. Хотя есть свежая экспертиза, предметы охраны, всё до миллиметра учтено. Впрочем, мы и не предлагали разделить пространство на несколько этажей, например.

Сергей Макаров:
– Подстанция – хороший пример. То, что мы видим, – продукт расчистки помещений от машинного оборудования, котлов и пр. Когда пространство освободилось, специалисты заявили, что это просто храм промышленной архитектуры.

Иван Черныш:
– Что касается особняка Брёмме, здесь нет секрета. Есть цикл реализации проекта и его отдельных этапов. И никакого драматизма. Мы согласуем противоаварийные мероприятия и идём в нормальном графике воссоздания объекта.
Мы также приобрели соседний с проектом «Балтийской коммерции» участок с прицелом на комплексное освоение – не только строительство жилья, но и реконструкция трёх цехов. Исторические элементы – это, безусловно, фишка, придающая уникальность проекту. Мы имеем дело с вновь выявленным объектом культурного наследия, который ещё не включён в реестр. Поэтому мы совместно с общественностью, с привлечением экспертного сообщества устанавливаем предметы охраны, чтобы сохранить объёмно-планировочные решения. Одновременно ведём поиск новой коммерческой функции для зданий. Приходится оглядываться на иностранный опыт. Например, в Голландии, в Лондоне много примеров такого приспособления. Пока есть идея создать пешеходный променад между Большой Разночинной и Пионерской улицами с ресторанами и мастерскими. В самих цехах большая высота, что позволяет сделать в них нечто уникальное.
Пока мы не отказались и от лофтов, но это скорее гостиничная функция. А высота этажей подразумевает нестандартное использование. Здания больше подходят для коворкингов и спортивных объектов, например, сквоша. А на стыке с проектом соседей предусмотрена парковая зона с нетиповыми детскими объектами.

Евгения Иванова:
– У «Охты Групп» есть промышленный объект в Московском районе. И в целом компания активно работает с памятниками. Насколько такой статус обременителен для девелопера?

Дмитрий Киселёв:
– У нас есть жилые проекты, в которых охраняемых объектов нет. Но мы покупаем и здания-памятники для последующего коммерческого использования. Например, в проекте «Обводный двор» мы по большому счёту ничего не переделывали. Причём отказались от мансард, надстроек, пристроек. Это спорные и потенциально скандальные решения, которые могут серьёзно затянуть реализацию проекта. Вместо того чтобы получить лишние 1000-2000 кв.м, лучше на год раньше финишировать и обойтись без негатива.
В нашем проекте «Скороход» тоже есть здание с большим объёмом, которому действительно непросто придумать новую функцию. Это бывшие малярные мастерские вагоноремонтного завода, и с ними придётся помучиться. Есть проект, согласованный КГИОП, но мы его немного корректируем, и надеюсь, что к концу года начнём работу. В остальных постройках на «Скороходе», по сути, не предполагается никаких изменений. Среди них есть и памятники, и исторические здания. С последними зачастую работать даже сложнее. В случае с памятниками не действует ряд нормативов, которые распространяются на исторические здания. Их порой проще отремонтировать ничего не меняя, поскольку иначе в нормативы не уложиться, например, по числу парковочных мест.

Евгения Иванова:
– А что будет в депо? Рассматривалась идея фуд-корта и фуд-холла…

Дмитрий Киселёв:
– Мы работаем с разными операторами. Придётся делать реконцепцию проекта, уже согласованного предыдущими собственниками, поскольку он не совсем нас устраивает с коммерческой точки зрения. Где-то к осени сможем сказать точнее.

Евгения Иванова:
– ГК «Еврострой» также специально покупает исторические здания и памятники. Есть проекты их приспособления для современного использования. Особенно интересный дом – «Три Грации» у Таврического сада, объект культурного наследия. С какими сложностями вы сталкивались?

Дмитрий Ильинский:
– Вопрос о том, насколько удорожает проект наличие исторического здания или памятника, от лукавого. По большому счёту, если финансовое моделирование выдерживает такую нагрузку, ты входишь в проект. А если нет, просто не входишь. Если это дорого и не приносит дохода, нечего таким проектом заниматься.
Есть объективные сложности работы с памятниками, но они имеют и свою некоммерческую прелесть. Это прежде всего локация, которая сама себя продаёт. Вложив больше денег в отличное место, можно и заработать больше. Существующие ограничения снимают нормальные взаимоотношения с КГИОП и профессиональными проектировщиками, но таких специалистов осталось совсем немного. На выходе должен появиться привлекательный продукт для определённой аудитории. Мы сами удивились, но есть довольно много людей, которым нравится жить в исторических помещениях с лепниной, кариатидами, каминами и изразцовыми печами.
Но есть и странная логика властей. Когда памятники передаются государственным и квазигосударственным организациям, при принятии решения не исследуется вопрос финансирования. Мы все хорошо знаем историю с академией Бориса Эйфмана. А что будет с «лермонтовским домом», который передали Гергиеву? Рядом есть ещё и симпатичный домик, который передали Пенсионному фонду, и он стоит, затянутый сеткой, уже много лет.
Что касается «Трёх Граций», сейчас мы решаем вопрос с паркингом. Есть несколько проектных решений от разных специалистов. Но пока мы ещё не представили их в КГИОП.

Евгения Иванова:
– У нас есть необычный для наших мероприятий спикер – Юрий Смекалов. Расскажите о проекте приспособления здания, в котором мы находимся.

Юрий Смекалов:
– Сам Эрик Мендельсон называл подстанцию кораблём, который тянет за собой производство. Она давала энергию одному из крупнейших в стране предприятий. Надо сохранить эту брутальную архитектуру и позволить снова производить энергию – стать силовой станцией для молодых новаторов в танце, музыке и изобразительном искусстве. Энергетически это мощнейшее пространство. Мастер-план для этого здания разработал мой друг – архитектор и дизайнер, а более детальный проект сделал Олег Харченко. 
Новый культурный кластер не просто расширит возможности Петроградской стороны — желание жить здесь окажется сильнее, чем в другом районе. Но самое главное – это молодёжь, ведь без духовного роста невозможен и рост коммерции. Использовать такое здание под торговый центр или паркинг глупо. А вот создать центр современного искусства – оптимальный вариант. Но пока нет денег для этого. В России культура всегда жила на поддержку от государства, хотя и коммерческая рентабельность возможна.

Олег Харченко:
– Функция, придуманная Юрием, вполне может быть интегрирована в это здание. Получается фантастическое пространство, динамичное, трансформируемое и многофункциональное. Тут можно сделать выставочный зал и ресторан. Возможно, придётся углубиться, поскольку нужны складские и инженерные помещения. Сюда можно привнести новую архитектуру, не исказив и не сломав старое пространство. Эскиз сделан, рассчитываем, что проект найдёт своего заинтересованного инвестора.

Евгения Иванова:
– Но есть объекты, которые вообще никак нельзя использовать...

Эдуард Тиктинский:
– В нашем проекте «Четыре горизонта» на Свердловской набережной есть башня, построенная в 1900 году. Весит 1600 тонн, и её пришлось «пересадить» на новое основание, углубившись при этом до 50 метров. Мы усилили перекрытия, восстановили утраченную кровлю, отреставрировали фасад и т. д. Это история на 75 млн рублей. Но она задала архитектуру всего жилого комплекса. Центр города – это во многом контекстная архитектура, мы стараемся выстроить с ней диалог и не пытаемся создавать что-то слишком яркое и кричащее. Мы много строили в центре, но «Четыре горизонта» — один из любимых проектов, архитектурно очень убедительный. Он взял всевозможные премии, и всё благодаря башне.
Если же рассуждать о капитализации, то приспособление к современному использованию Левашовского хлебозавода – это хороший пример. Мы стараемся сразу искать какую-то функциональность. Например, гараж Крюммеля на Посадской стал бизнес-центром, а газгольдер на Заозёрной – паркингом. Каждый наш проект в центре содержит в себе объект культурного наследия, и мы с ним бережно и тщательно работаем. И это действительно не банальная задача. Зачастую с такими объектами не получается работать «в лоб», приспосабливая их под жильё или апарты. Надо искать интересные решения. На Левашовском хлебозаводе будет и блокадный музей, и общественное пространство, и офисные помещения. И всё это станет украшением жилого комплекса. Но бюджет на восстановление этого объекта уже за 1 млрд перевалил. Будем ли мы им владеть в дальнейшем – ещё решается. Выбираем оптимальную финансовую схему.

Евгения Иванова:
– А какие вообще есть варианты приспособления?

Николай Пашков:
– Мы подняли статистику, чтобы понять, сколько зданий реконструировано и для какого использования за последние 15 лет. Хотя основной девелопмент в городе жилищный, под жильё реконструировано только 55 объектов общей площадью около 180 000 кв.м. Ещё восемь превращены в апартаменты – примерно 19 000 кв.м. Под гостиницы реконструировано 74 здания на 9700 номеров – 35% всего гостиничного фонда Петербурга. А под бизнес-центры – 151 здание площадью 759 000 кв.м. Это 20% от общей площади качественных (без учёта класса С) городских бизнес-центров.
Самый простой и распространённый способ – реконструкция именно под офисные цели. Да, такие здания могут не отвечать современным требованиям к планировкам, но локация перевешивает эти недостатки. А заводить современную инженерию в старые дома все уже научились. Для гостиниц, кстати, локация играет ещё большее значение. Не припомню, чтобы кто-то из инвесторов искал надел под классический отель в «спальнике».
Что касается технической части, проще приспосабливать дореволюционные промышленные здания на несущих колоннах. Они хорошо подходят под офисы; реже (если глубина позволяет) – под жильё или апартаменты. Старые дома и особняки – другая история. В их несущие стены плохо вписываются современные планировки. Разумное решение – оставлять фасады, а внутри всё сносить и перестраивать. 
Здания с такими большими объёмами, как на бывшей подстанции, где мы сейчас находимся, всегда сложнее приспособить к новому функционалу, если не устраивать здесь склад, который в центре не очень-то и нужен. А шестиметровые (или выше) потолки в офисах не нужны. Тут напрашиваются спортивные и культурные функции, но они малорентабельны. Другое дело, если здание является частью комплексного проекта. Тогда в нём можно размещать не очень доходные, но притягательные функции.

Евгения Иванова:
– Какова юридическая практика в этой сфере?

Дмитрий Некрестьянов:
– Тут всё понятно – если у тебя есть памятник, ты его должен содержать. Если этого не делаешь – можешь понести ответственность. Но памятников много, а КГИОПа мало, и возникают вопросы, почему оштрафовали только меня, если рядом много других нарушителей.
В основном сейчас возникают иски о понуждении к выполнению работ, которыми, как мне кажется, комитет иногда злоупотребляет. Всегда можно прийти к мировому соглашению, найти баланс по срокам. В основном собственникам дают на работы три года, не особо учитывая сложность конкретного объекта. А после введения эскроу-счетов у застройщиков все деньги поступают из банка. И если их тратить на памятник, придётся ещё и проценты платить – слишком дорого. Гораздо выгоднее построить жильё, получить деньги дольщиков и потратить их на приспособление или реставрацию. Были бы под памятники субсидируемые кредиты, тогда другое дело... А пока нельзя одной лишь дубиной заставить работать бизнес. Он просто начинает убегать.
Что касается вариантов использования, то удел дворцов и особняков – это музей или представительская функция. Для промышленной архитектуры надо искать иное применение. Новое производство согласовать вряд ли удастся, таких случаев КГИОП не знает. И выбор тут у инвестора небольшой: общественно-деловая функция или культурная. Культурная – безденежная, это, по сути, меценатство. Поэтому культурные пространства зачастую создают от безысходности, и они нередко стоят закрытыми. Лишь единичные проекты имеют продолжение и развитие. А общественно-деловая функция исчерпывается бизнес-центрами и гостиницами, которые плохо сочетаются с промышленным конструктивом. И пока мы имеем замкнутый круг. Вот этот объект уже два года стоит, а функция для него так и не придумана. Характерный пример, и он о многом говорит.

В дискуссии приняли участие: 

Сергей МАКАРОВ, председатель КГИОП

Иван АРХИПОВ, директор по развитию ГК «Балтийская коммерция»

Эдуард ТИКТИНСКИЙ, президент Группы RBI

Дмитрий КИСЕЛЁВ, заместитель председателя правления «Охта Групп» 

Дмитрий ИЛЬИНСКИЙ, директор по развитию ГК «Еврострой»

Иван ЧЕРНЫШ, исполнительный директор AAG

Дмитрий НЕКРЕСТЬЯНОВ, партнёр, руководитель практики по недвижимости и инвестициям АБ «Качкин и Партнеры»

Николай ПАШКОВ, генеральный директор Knight Frank, Санкт-Петербург

Юрий СМЕКАЛОВ, солист и хореограф Мариинского театра, руководитель MAD Company 

Олег ХАРЧЕНКО, российский архитектор, педагог, кандидат архитектуры, профессор

Источник: https://nsp.ru/28977-kulturnaya-nagruzka

30.06.2021, 85 просмотров.

 

©  «Архитектурный Петербург», 2010 - 2020