Жилые дома в историческом центре Санкт-Петербурга. Сохранение и преобразование

 Конференция собрала большое количество заинтересованных участников. С докладами и сообщениями выступили главный архитектор Петербурга председатель КГА В.А. Григорьев, председатель совета директоров Холдинга RBI Э.С. Тиктинский, генеральный директор ПИ «Геореконструкция» А.Г. Шашкин, председатель СПб отделения РААСН Ю.П. Панибратов, архитекторы К.А. Шарлыгина, А.Ю. Ананченко, А.М. Катханова, В.К. Линов, М.А. Мамошин, Н.И. Явейн, Е.А. Каспарьянц, Ф.В. Буянов и другие.

 Интересные, насыщенные фактами   выступления и дискуссии показали, что проблемы  исторического центра в большинстве своём остаются нерешёнными. При существующих темпах понадобится несколько десятилетий для ремонта и реновации жилой застройки XIX - начала XX века. За это время мы можем её потерять. Существующая нормативная и юридическая база делают непривлекательными работу инвесторов в историческом центре. Не развиваются транспортные и общественные подземные пространства, остановилось развитие пешеходных зон с включением дворовых территорий.

 Президент Санкт-Петербургского Союза архитекторов О.С. Романов предложил подготовить по результатам конференции обращение к губернатору Санкт-Петербурга с изложением проблем, связанных с сохранением и преобразованием исторического центра и возможными путями их решения, которые обсуждаются в нашем архитектурном сообществе.

 Публикуем тезисы некоторых выступлений на конференции.

Э.С. Тиктинский, президент Группы RBI:

 Группа RBI – один из немногих девелоперов, которые рискуют работать с памятниками архитектуры в историческом центре Петербурга. Каждый такой проект – огромный и очень сложный вызов для девелопера. Но для города этот вопрос – еще более глобальная проблема. 

Как оценить масштаб бедствия?

 Официальной статистики: сколько дореволюционных зданий в центре Петербурга нуждаются в реконструкции – на сегодняшний день не существует. До 1917 года центр города насчитывал порядка 11 тысяч зданий, общей площадью чуть более 10 млн кв. метров. Эту цифру можно брать за исходную точку.

 О необходимости сохранения и восстановления исторического центра города начали говорить только после войны и блокады, во второй половине 1940-х гг. Только в этот момент власть впервые осознала масштаб проблемы: если мы хотим сохранить центр, нам нужен комплексный государственный подход. В органах госуправления города создается особое подразделение с одной задачей – разработать стратегию и тактику по сохранению исторической части города. Аналогом такого управления в наши дни могло бы стать подразделение правительства города при губернаторе, которое бы занималось только реконструкцией центра.

 Государство комплексно занималось решением этой проблемы до конца 1980-х, но за эти 40 лет удалось реконструировать 3 тысячи зданий – менее 30% зданий исторического центра города. И это – при отсутствии проблем с финансированием и при наличии централизованного управления процессом.

 В годы перестройки и до наших дней мы практически не сдвинулись с этой точки. Более того, к разрушающимся зданиям каждый год прибавляются новые, постепенно ветшающие дома 20– 40-х годов XX века, в том числе уникальные памятники эпохи конструктивизма.

Чего не хватает, чтобы запустить процесс возрождения?

 Во-первых, необходимо осмыслить критичность ситуации. Сформировать консолидированное мнение о том, что является на самом деле угрозой для центра. Второе – разработать программу сохранения центра и отдельную нормативную базу для исторических зданий, к которым нельзя применять существующие нормы СЭС, инсоляции, нормативов по парковкам и озеленению. Третье – утвердить методологию, технологию, подготовить специалистов. Необходимо двигаться по тому же пути, как шли в 40– 80-х гг. Но это надо делать быстрее, потому что время у нас меньше, чем было в 40-х годах прошлого века.

 Четвёртое. В отличие от советской системы (когда процесс реконструкции центра Ленинграда был централизованным), сейчас нам придётся решать вопрос с финансированием. При наличии чёткой программы возможно получение ограниченного государственного финансирования, но абсолютно точно, что при этом требуется создать условия для привлечения кратно больших частных инвестиций.

 Пятое – заручиться поддержкой петербуржцев. Во все времена была небольшая группа людей, которые активно выступали практически против любой реконструкции, говорили, что решения, предложенные городом или коммерческим застройщиком, недостаточно хороши. Но для города жизненно важно выстроить конструктивный диалог и определить, где эти рамки, до каких пор все проекты, которые предлагаются, «недостаточно хороши»? Пока уже и спасать будет нечего? Позиция «оставить как есть» в таких случаях работает плохо. Живой пример, который у всех на виду, – Конюшенное ведомство. Попытки реконструировать этот исторический объект в свое время были встречены «в штыки». В результате с каждым годом надежд на его восстановление становится все меньше.

 По счастью, есть и позитивные примеры. Поделюсь только одним примером из практики нашей компании – проектом на территории бывшего Левашовского хлебозавода.

Как можно решить проблему?

 Левашовский хлебозавод – бывший промышленный объект с потрясающей историей, который сегодня благодаря инвестору получает новое идеологическое наполнение. В ближайшем будущем он превратится в интеллектуальную точку притяжения для горожан.

 Как и в случае с 99% памятников, на момент прихода девелопера состояние объекта критическое. В прошлом году мы приглашали на хлебозавод очень многих людей, и впечатление всегда было очень сильное. М.Б. Пиотровский, например, выразил свои эмоции словами: «Я не ожидал увидеть такую степени запустения – архитектурного и человеческого». Уникальное оборудование (кольцевые конвейеры) полностью утрачено, конструкции ветхие, опасно ходить, территория закрыта для людей, «захламлена» пристройками (шиномонтаж, свалка машин и проч.), облик памятника искажен. Доступа к нему не было, как и прямого обзора с улицы.

 Наша цель сегодня – создание в здании Левашовского хлебозавода нового общедоступного культурного центра с выставочными помещениями, лекционными площадками и уличными световыми инсталляциями современных европейских художников. Часть помещений будет отведена под экспозицию, посвященную блокаде Ленинграда, – ею сейчас занимается команда историка Л.Я. Лурье.

 Общественно-культурный центр разместиться непосредственно в историческом здании хлебозавода. На прилегающей территории будет построен новый жилой комплекс на 199 квартир переменной этажности (ниже, чем разрешено строить в этом месте по городским нормативам).

 Почему о строительстве жилья необходимо сказать особо? Для многих именно этот момент – самая спорная часть нашего проекта. Люди часто не понимают, что для восстановления фактически утраченного памятника, для сохранения культурного и исторического наследия необходимы средства. Инвестиции в реконструкцию (приспособление для современного использования) здания Левашовского хлебозавода – 1 млрд рублей, из них порядка 90 млн рублей – инвестиции в проект организации общедоступного культурного пространства. Общий объем инвестиций в проект, включая строительство нового жилья на прилегающей территории, составит около 3,5 млрд рублей.

 Эти деньги не возьмутся из воздуха. Ни один частный инвестор не может работать себе в убыток – этого не позволяет экономика. Источник средств для восстановления памятника – строительство нового жилья поблизости, реализация квартир и коммерческих помещений. Новые жилые дома появятся на месте складов и прочих построек, ранее закрывавших доступ к хлебозаводу и прятавших его от глаз горожан. И они точно будут соответствовать и месту, и стилю Левашовского хлебозавода, и сделают лучше этот район и среду обитания местных жителей.

 В чем еще уникальность нашего кейса? Он показывает, как необходимо работать с общественным мнением. Нужно широкое обсуждение, чтобы инвестор не оставался один на один с той активной группой градозащитников, чья радикальная и неконструктивная позиция предполагает тотальный запрет на работу с памятниками: ничего не дать сделать, «чтобы не навредить», невзирая на наличие экспертиз и всей разрешительной документации.

 В нашем случае мы сделали очень важную вещь, и в этом кейс можно назвать уникальным. Мы открыто показали свой проект людям, которые пользуются заслуженным авторитетом в городе и являются экспертами в музейной, исторической, архитектурной сфере, культурной жизни. Среди них есть и те, кто активно проявил себя в градозащитной деятельности – но в более конструктивном и позитивном ключе. Мы обсуждали проект с историками и музейными работниками, с специалистами по макетированию, с художниками… И большинство из заинтересованных экспертов наш проект одобрили и подержали.

Резюме

 Опыт RBI доказывает, что дать новую жизнь заброшенным территориям в центре, наполнить актуальным содержанием исторические памятники и привлечь людей к новым точкам притяжения – возможно и вполне реально.

 Но чтобы этот опыт перестал быть единичным примером, необходимо несколько условий.

Общее улучшение инвестиционного климата, вывод действующих предприятий, усовершенствование законодательного регулирования – эти пункты стояли и стоят на повестке дня.

 Но кейс Левашовского хлебозавода показывает особую важность (и принципиальную реализуемость!) еще одного пункта. Это диалог инвестора, власти, экспертных сообществ и широкой общественности. Нужна открытость и готовность к обсуждению.

 Мы убедились, что общение с людьми – крайне трудоемкий процесс, но он стоит того. Люди видят, что компания открыта и хочет сделать что-то интересное, значимое для города. Нас поддерживают. И в таких условиях легко работать и созидать на благо всех петербуржцев.

К.А. Шарлыгина, гл. архитектор ОАО «ЛенжилНИИпроект»:

 Базой, на которую предлагается опираться при решении проблемы, является опыт, приобретённый в ходе первой в истории города плановой реконструкции ИЖЗ, осуществлённой в период с конца 1950-х по конец 1980-х годов. Программа, по которой тогда шли работы, получила название Комплексный капитальный ремонт (ККР).  Программа была продуманной и подготовленной, о чём свидетельствуют её результаты:

 все включённые в адресный план объекты (а они составили около 30% ИЖЗ) действительно прошли ККР, а по существу реконструкцию, с усилением или заменой несущих конструкций и радикальной перепланировкой помещений;

•   ни один из реконструированных домов до настоящего времени не потребовал повторного ремонта несущих конструкций;
•  квартиры «после ККР» вошли в состав лучшего городского жилья;
•  ограниченный снос наименее ценных дворовых строений позволил заметно санировать и озеленить дворы;
•  и что особенно важно сегодня: выполненные работы, несмотря на их масштаб и радикальность, не исказили облика исторического центра СПб.

 В последующие годы, несмотря на то, что исторический центр СПб был взят под охрану ЮНЕСКО, масштабные ремонтно-реконструктивные работ здесь не производились и даже не планировались вплоть до 2013 года. Тогда начала работать программа капитального ремонта общего имущества многоквартирных домов (МКД). Одновременно была принята очередная программа сохранения и развития ИЦ СПб. Следует признать, что обе программы оказались недостаточно тщательно подготовленными.

 Первая не была предварена сбором данных о фактическом состоянии зданий. Разработчики не озаботились также проблемами методологии и технологии ремонтных работ. В результате постоянно возникает необходимость корректировать адресный план, включая в него объекты, «внезапно» оказавшиеся аварийными, или непредусмотренные виды работ в плановые объекты. Такие «поправки» характерны именно для жилищного фонда ИЦ, специфика которого не была учтена при формировании программы.

 Второй документ – Программа сохранения и развития исторического центра СПб была рассчитана на реализацию в 2013-2018 гг. В действительности дело ограничилось выполнением в первые два года обследования технического состояния ИЖЗ в границах двух территорий: Т-1 «Конюшенные улицы» и Т-2 «Северная Коломна и Новая Голландия». Заказчиком работ был назначен Комитет по строительству, и это, пожалуй, главная ошибка хорошо начавшейся работы. У заказчика не было чёткого представления об объекте обследования и об его цели. Поэтому не было сделано даже попыток проанализировать полученный материал. А результаты оказались достаточно интересными. Они показали практическое отсутствие аварийных объектов при одновременном наличии отдельных аварийных элементов в значительной части зданий. Изменившаяся ситуация требовала соответствующей ей методики обследования – и она была подготовлена и опробована в совместной работе организаций – исполнителей обследования. Выявилась также необходимость разработки новых методов капитального ремонта, осуществляемого без расселения зданий или с расселением отдельных помещений. А реализация этих методов невозможна без соответствующего нормативно-правового обеспечения.

 Перечисленные и другие выводы не были тогда надлежащим образом использованы, так как реализация программы практически остановилась. Но они пригодились, когда в 2015 г. ОАО «ЛенжилНИИпроект» и привлечённые им специалисты на основании государственного контракта, заключённого с тем же Комитетом по строительству, приступили к разработке Регионального методического документа (РМД) «Градостроительная деятельность в исторически сложившихся районах Санкт-Петербурга». Концепция РМД и его 1-я часть «Исторический центр Санкт-Петербурга. Жилые объекты и территории» были рассмотрены и одобрены Правительством СПб и СПб Союзом архитекторов. К сожалению, вслед за этим работы по контракту были прекращены по инициативе заказчика.

 На конференции в Союзе архитекторов авторами были доложены основные положения работы:

 градостроительная деятельность в историческом центре СПб должна осуществляться на основании достоверных данных о состоянии застройки, в первую очередь ИЖЗ; предложены методы получения этих данных с минимальными финансовыми и временными затратами;

 первой по значимости является задача нормативно-правового обеспечения деятельности; очевидно, что осуществление её на основании общероссийских технических регламентов несовместимо с задачей сохранения исторического центра СПб;

 необходимо вернуться к практике надлежащего технического обеспечения работ, к выполнению научно-исследовательских и опытно-конструкторских работ (НИОКР), особенно необходимых в весьма проблемной области ремонта, реконструкции и реставрации;

 необходимо определить реально соответствующие сегодняшним возможностям и востребованные меры по повышению качества жилой среды в историческом центре СПб; без этого может снизиться уровень её востребованности, что имело бы губительные последствия.

 Градостроительная деятельность в историческом центре СПб может быть успешной только при условии осуществления её на основании хорошо продуманной программы. Эта программа должна быть комплексной; отдельные, даже самые важные проблемы исторического центра, вроде освоения подземного пространства или реставрации объектов культурного наследия (ОКН), должны входить в неё в качестве разделов. И управлять реализацией этой программы должен отнюдь не Комитет по строительству. Может быть, следует создать специальный орган управления, что, как известно, рекомендует ЮНЕСКО для ОКН; может быть такой орган войдет в состав КГА – по природе своей самого (или даже единственного) комплексного комитета Правительства.

Е.А. Каспарянц. генеральный директор архитектурной мастерской «Союз 55» :

 Исторический центр. Проблемы и противоречия и действующего градостроительного законодательства 73 ФЗ – терминология и требования. В ФЗ отсутствуют термины, указанные в городском.  820-7 Закон Санкт-Петербурга. Понятие «Исторические здания», граница 1917 год. Историческое здание и объект культурного наследия. Объект проходит экспертизу и признается ОКН по совокупности признаков, однако исторические здания признаны таковыми, только по факту существования и году строительства, что недопустимо. Необходимо проводить экспертную оценку исторической значимости и художественной ценности каждого конкретного объекта и разрешить снос малоценных и мешающих развитию города зданий.

 820-7. Историческое межевание (Садовая, 61) – модернизация внутренней части квартала. Стоянки, проницаемость для пешехода.

 Исключить требования к сохранению исторического межевания, т.к. они служат препятствием для развития внутриквартальных пространств и создания в них комфортной среды проживания. Делают зачастую невозможным использование подземных пространств под кварталами для организации элементов инженерно-транспортной инфраструктуры и существенно снижают инвестиционную привлекательность проектов реконструкции кварталов.

Обеспечение требований СанПИН (Подьяческая) и противопожарных норм (Садовая, 4)

 В существующей правовой ситуации повсеместно невозможно обеспечить требования по инсоляции и пожарной безопасности. Целесообразно вернуться к разработке Территориальных норм для центра города. По факту население центра города живет в помещениях, не предназначенных для проживания по действующим нормам.

Жилищный кодекс – межевание и определение жилого помещения

 По ЖК РФ под каждое здание необходимо выделять земельный участок, строго не по обрезу фундамента, 820 закон противоречит федеральному законодательству.

Капитальный ремонт и реконструкция (Тележная)

 В рамках капитального ремонта невозможно обеспечить выполнение нормативных требований к жилым зданиям в области конструктивной и противопожарной безопасности, а также энергоэффективности. Реконструкция предпочтительна для обеспечения потребностей всех жителей, но не противоречит 820.

 Необходимо прописать возможность сноса и воссоздания зданий в исторических габаритах с сохранением облика, но в новых конструкциях и материалах, с новым внутренним наполнением и технико-экономическими показателями.

 Территориальные нормы – снижение требований по инсоляции и т.д. – компенсация недостатков жилья получением преференций в других.

Невозможность существования города без жителей

 В сложившейся градостроительной ситуации в центре города при реконструкции жилые здания будут становиться нежилыми, что влечет за собой увеличение транспортной нагрузки, маятниковые миграции, «обезлюдение» центра и ухудшение криминальной обстановки в ночное время. Данный процесс хорошо изучен и описан в мировой практике, требуется применять зарубежный опыт.

Ф.В. Буянов, руководитель архитектурной мастерской «Б-2»:

 Петербург является крупнейшим в стране средоточием исторических зданий, памятников истории и культуры, объектов культурного наследия всей России. Их сохранение непосильным бременем лежит на бюджете города. Петербург вправе рассчитывать на получение субвенций из федерального бюджета для выполнения функций «хранителя историко-культурного наследия Российской Федерации», сопоставимых с субвенциями Москве на выполнение столичных функций.

 Для реального возрождения исторического центра необходим огромный объём работ, в который должен быть вовлечён бизнес. Действующие федеральные нормативы делают вложения в историческую застройку нерентабельными. Необходимы изменения федерального законодательства, обеспечивающие передачу полномочий нормативного регулирования проектирования и строительства в ООЗ и ЗРЗ Петербургу.      

 Необходимо предпринять усилия для снижения зависимости проектных компаний от строительно-девелоперский компаний. Архитектурному сообществу следует предоставить право лицензирования деятельности в области архитектурного проектирования.