Стратегия пространственного развития Санкт-петербурга: от городской агломерации к Бал-тийскому макрорегиону России

Кривов А.С., академик МАА

Остановимся на некоторых позициях, определяемых содержанием нового для РФ документа. – Стратегии пространственного развития страны, предусмотренной законом о государственном стратегическом планировании. Стратегия, разрабатываемая сегодня, имеет ряд прецедентов, в том числе Генеральную схему расселения на территории Российской Федерации, имеющую в свою очередь преемственность с аналогичными документами предшествующего периода.

Разработанная в 1992 – 1996 годах практически одновременно с первым Градостроительным кодексом РФ (1996-2004 гг.) Генеральная схема расселения на территории РФ исходила из сложившейся на тот момент ситуации, когда предполагалось, что несколько миллионов русских семей вернутся в РФ из стран СНГ. Эта необыкновенная для бывшей РСФСР возможность могла компенсировать продолжавшийся многие десятилетия отток населения в союзные республики, оголявший обширные территории России. Ставилась задача воссоздания некоторых традиционных для страны ареалов оседлости, например – среднерусской системы расселения, южно-сибирского ареала расселения и некоторых других. Миллионы вернувшихся семей могли разительным образом изменить тенденции опустения территорий Нечерноземья и других, придав им импульс развития и процветания. Разрыв произошел из-за несовпадения ожиданий и реальности. Число приезжих значительно уменьшилось после прекращения организованной поддержки репатриантов. Сменились правила игры – каждый отвечал только за себя. Навыков самоорганизации и возрождения запустелых пространств не хватало, большинство потянулось в хорошо освоенные места, меняя предприимчивость в пространстве на предприимчивости другого рода. Пассионарии двинулись в основном в Москву, Санкт-Петербург и другие миллионники, на Кубань, в Ставрополье и т.п.

Местонахождение региональных и межрегиональных систем расселения в рамках задачи восполнения и гармонизации урезанной территории бывшего СССР до уровня новой национальной системы расселения, было определено достаточно точно. Работа получила Государственную премию РФ 1998 года и существует до настоящего времени. Основным уроком, полученным из истории с Генсхемой расселения 1998 г., стало новое понимание модели возможного, реализуемого развития: человек, семья, домохозяйство оседают там, где уже присутствует или целенаправленно создается определенный набор транспортно-инженерной, производственной и социальной инфраструктур. К тому же стремительное обесценивание финансовых сбережений, казавшихся поначалу вполне достойными, привел к пониманию их фактической ничтожности в мире новых правил. Подобные оценки касаются и местного населения. Предприятия закрываются, инфраструктура ветшает, социальные услуги резко сжимаются и становятся платными. Ситуация самовыживания, а не работы на государство – непривычна, незнакома, местные предприниматели немногочисленны и занимают, как правило, лишь узкие ниши рынка. Люди тянутся в города по восходящей градации численности их населения. Пустынное пустеет, промежуточное заполняется и возгоняет наиболее активное население во все более и более крупные города. Вершину занимают Москва, ближнее Подмосковье, Санкт-Петербург, другие мегаполисы и наиболее привлекательные по природно-климатическим условиям территории. Происходит очаговая концентрация населения за счет снижения его численности в малых и средних городах, селах, в отдаленных регионах.

Смена экономической модели приводит к пространственному перераспределению мест активности, капитальные вложения как инструмент планового развития сменяются инвестициями, то есть ресурсами, требующими скорейшего коммерческого возмещения. А это –сферы продаж природных ресурсов, торговли, строительства, оказания различных услуг, всего того, что не связано со сложными производствами, длинными технологическими цепочками, НИОКР и т.п. Соответственно происходит перераспределение долей в структуре ВВП, формах занятости, изменение требований к составу и квалификации рабочей силы.

Эффекты поляризации в пространственном распределении населения работают на энергиях «естественного» следования стихийным трансформациям жизнеустройства. В результате на территории Москвы и прилегающих к ней поселений живет уже более 20 миллионов человек. Причем аргументы внутренней миграции исключительно рациональные: человек ищет место, где ему будет проще устроиться на работу, будет выше доход, шире выбор услуг и т.п. Народ «кучкуется», липнет к уже сложившейся активности, в которой всегда найдутся ниши для бывших производственников, инженеров, преподавателей, но ниши эти почти всегда будут требовать смены профессии, обретения новой квалификации в значительно более простой технологической среде.

Отсюда новое понимание ставших привычными процессов: заброшенные, не привязанные к импортируемому сырью или федеральной инфраструктуре территории, не имеющие внешних по отношению к ним инвестиций, будут и дальше вырождаться в пространствах, разделяющих мегаполисы. Опустынивание земель даже между двумя крупнейшими из них – Москвой и Санкт-Петербургом, (из Бологого, кстати, Генсхемой расселения-1998 предлагалось инициировать широтное развитие Среднерусской системы расселения) происходит с неизбежностью следования основному потоку перемен.

Социально-политическая структура страны в целом приемлет и даже поощряет   запредельную концентрацию населения в столичном регионе. Во второй половине прошлого века рост Москвы и Ленинграда происходил во многом за счет сети городов-спутников, создававших   концентрированные «планетарные системы» точек развития высоких технологий вокруг академических, исследовательских и конструкторских центров. Формировалась «полицентрическая модель развития территорий.

Сегодня отчетливо доминируют факторы урбанистически ориентированных бизнесов – максимизации ввода недвижимости, контролируемого землевладения и адаптивного к этим условиям градостроительного нормирования. Укрупняются и концентрируются торговые объекты и сети, усиливается дорожное строительство, коммерческое благоустройство, реклама, уличный дизайн, общественный и частный транспорт. Отдельная ветвь – жилищно-коммунальное хозяйство с его гигантскими по обороту ресурсами, величина которых прямо коррелирует с размерностью и численностью населения города, создает фоновое давление на продолжение роста числа потребителей.

Коммерческая деятельность, связанная с развитием, оборотом, эксплуатацией недвижимости и жилищно-коммунального хозяйства в целом, стала сегодня одной из наиболее крупных и политически мощных сил, заинтересованных в развитии мегаполисов и агломераций. Жилищное строительство в форме его железобетонных мегаструктур, сжатых внутренних пространств и небрежением к рациональным нормам плотности стало чуть ли не главным поставщиком инвестиционных доходов. Падение ликвидности своей продукции строительный комплекс намерен сгладить дальнейшим уменьшением площади квартир, льготированием ипотеки, всеми иными способами воздействия на мобилизацию падающего платежеспособного спроса.

Смена ведущей модели городского развития, его градостроительного обеспечения и прежде всего его структурообразующей части – жилищного строительства, переход к другим его моделям и формам стала необходимостью. База новой модели землепользования сложилась и занимает последние годы в объемах вводимого жилого фонда более 40%. Эта – индивидуально-усадебный тип жилищного строительства.

Необходимо иметь стратегию, направленную на практические и реализуемые цели, ориентированные на высокотехнологичные производства с главной целью удержания страны в составе лидеров мирового развития.

Под этим понимается военное, технологическое и экономическое могущество; социально-культурная идентификация и достоинство граждан страны; политика точного встраивания в глобальные, межрегиональные, блоковые структуры и взаимодействия, в том числе финансово-экономические и культурно-исторические.

Достижение названных целей позволит сохранить конкурентоспособность в условиях быстро и непредсказуемо меняющегося мира.

Главная позиция, обеспечивающая устойчивость страны, – национальная система расселения и размещения производительных сил. Стратегия национальной безопасности является сегодня единственным документом общегосударственного уровня, устанавливающим объективную реальность и значимость для Российской Федерации этих ключевых факторов надежности, устойчивости, объективных условий выживания и развития. Стратегия пространственного развития должна опираться на стратегию совершенствования системы расселения взаимосвязанную с размещением высокотехнологичных производственных кластеров, обеспечивающих безопасность.

Система расселения в сложившемся виде характеризуется весьма высоким уровнем рисков: сверхконцентрация в Московском регионе, Санкт-Петербурге, других мегаполисах населения, полностью зависящего от централизованных коммунальных систем при очень высокой плотности населения и уровне автомобилизации. Это очевидно предсказуемый коллапс при сколь-нибудь масштабном ЧП. В штатном же режиме – издержки и неудобства пользования общественным и личным транспортом. Пробки, скученность, удручающая монотонность городской среды, бравирующей строевыми одинаковостями шеренг и скобок многоэтажных железобетонных коробок. Все это пока представляется привлекательной приманкой для многих миллионов наших сограждан. Существенная особенность российской урбанизации – наличие двух жилищ – квартиры и дачи, загородного дома, сглаживает один недостаток за счет дальнейшего усиления другого – транспортных издержек.

Такой тип жизнеустройства не может быть основой для достижения привлекательного имиджа нашей страны в предстоящем глобально-историческом позиционировании стран и регионов. Недальновидно находиться под постоянным прессом требований к росту компактности, плотности упаковки функций и объектов, к зависимости всех видов деятельности от финансово-долговой основы. Мы пользуемся примерами Сингапура, Парижа. Шанхая, Лондона, Сеула и других мировых мегаполисов, где структура ВВП строится на иных основаниях с практически неограниченными кредитно-финансовыми источниками и в условиях острого дефицита территориального и сырьевых ресурсов. Прямое следование используемым сегодня в мире образцам нам не подходит, поскольку условия наши уникальны. Нужно искать решения, отвечающие нашей национальной специфике.

Масштабность страны, охватывающей 11 часовых поясов, предполагает объективно сильную позицию   межрегиональных и региональных связок в макрорегионах Дальнего Востока, Северо-западного бассейна регионов, зоны ВСМ Москва-Казань-Екатеринбург и далее в южном направлении по вектору пространственного развития на Челябинск – Магнитогорск, западнее – Миасс, Златоуст и далее на Уфу; коридоров БАМ и Транссибирской магистрали, и др.

Макрорегионы, имеющие географически значимую пространственную размерность одного-двух и более субъектов РФ, могут согласованно формировать на базе программ территориального развития федеральных округов систему производственных и расселенческих образований, сухопутно-речных бассейнов, с развитым инфраструктурным комплексом и опорой на выгоды использования устоявшихся поставок, связей и местоположения, на устойчивую оседлость населения с высоким уровнем квалификации. Для аналогии можно вспомнить проект развития района Великих Озер в США.

Такие мегаобъекты должны стать основными стратегически планируемыми проектами развития. В дополнение к уже установленным формам содействия экономической деятельности – территориям опережающего развития, технопаркам и другим, вопрос ставится о пространственной координации и установлении взаимосвязей отдельных объектов и кластеров в составе целостных территориальных систем, объединяющих кластеры производства, систему расселения, структуру пространственной организации на уровне макрорегионов.

Деятельность способная обеспечить подобную пространственную интеграцию культурных, социальных, экологическых экономических целей и задач - это пространственное планирование.

Речь идет о переходе от представления о городе как об отдельной хозяйственно-социальной муниципальной единице, включаемой наряду с другими муниципалитетами в стратегию социально-экономического развития и схему территориального планирования субъекта РФ, к другой модели представления: город (даже если это город федерального значения), рассматривается как составная часть интегрирующей социально-производственной системы в пространственной организации национальной системы расселения и размещения производительных сил.

«Агломерационное» представление о динамике города предполагает важность его роста для перехода в ранг мегаполиса как условия развития и повышения производительности труда с сохранением компактности, о массовой железобетонной упаковке кварталов и создании в агломерации их клонов. Агломерация видится как город-центр с льнущими к нему по вылетным магистралям анклавами. Чаще всего на землях другого муниципального образования, и когда анклавы одного города-центра сливаются с анклавами других, возникает конурбация, урбанизированная территория. Однако конкретные решения территориального планирования, планировки территории, выдачи разрешительных документов на строительство принимаются на муниципальном уровне, и здесь интересы участников далеко не гармонизированы. Прежде всего в силу конкуренции за инвестиции и конкретные урбанистические бизнесы.

Переход к программам территориального развития макрорегионов в границах федеральных округов задается Основами государственной политики Российской Федерации на период до 2025 года, утвержденными Указом Президента РФ от 16.01.2017 г. №13. Стратегия пространственного развития РФ создает концептуальную основу для определения и очерчивания исходных контуров пространственных макро-единиц взаимосвязанного размещения   производительных сил и групп локальных систем расселения. Эта основа определяется на материале отраслевых федеральных и региональных инфраструктур, объектов и на основе приоритетов развития.

Происходит включение в активную фазу планирования, готовятся решения о гармонизированном в общенациональном контексте составе инвестиционных и консолидированных проектов, а также площадок, передаваемых в рыночный сектор с заданным перечнем целевого использования. Процесс развития макрорегиона получает   проектно-расчетную платформу координации отраслей, территорий, корпоративных, частных источников и субъектов сложносоставного инвестиционного проекта большой мощности. При этом важно, чтобы администрирование не подменило собой планирование.

При подготовке концепции стратегии пространственного развития макрорегиона (части территории федерального округа) формулируется запрос на территориальное планирование объекта федерального уровня, определяемого как «часть территории Российской Федерации», готовятся обосновывающие материалы по структуре землепользования, размещению линейных и площадочных объектов, ожидаемые контуры различных функциональных зон. Следующий шаг - переход к территориальному планированию регионального и муниципального уровней, получающих уже целеориентированный и обусловленный интересами целого исходный материал для работы.

Размещение производств сегодня практически не коррелирует с размещением жилья, трудовые корреспонденции складываются стихийно, улично-дорожая сеть в нарастающем числе мест плохого качества, риски в обеспечении безопасности централизованных систем инфраструктуры нарастают. Все это в силу принятой модели градостроительства: территориального планирования, муниципальной подготовки генеральных планов, проектов планировки и т.д. Это единственный сегодня способ правового распорядительного регулирования и регламентации использования земель, участков, объектов, установления параметров их использования. Собственно расселенческие структуры (региональные, межрегиональные, национальная системы расселения) – в качестве объектов территориального планирования не рассматриваются.

Стратегии пространственного развития призваны снять разрыв между масштабом межрегиональных и региональных пространственно непрерывных структур производства, расселения с объектами территориального планирования в административных границах субъектов (размещение региональных объектов строительства) и масштабом муниципальных образований (объекты местного значения). Планирование развития может опираться на принципиально новые для планировщика ресурсы: территориальные, экологические, социальные. Вовлечение названных ресурсов базируется, во-первых, на их реальном наличии; во-вторых, само по себе становится новым контекстом деятельности, и в-третьих – послужит мощным средством социального и массового инвестиционного интереса к участию в развитии, которое становится «инклюзивным». 

Рассмотрим такую условную модель на материале Санкт-Петербурга, Ленинградской области, областей и поселений, образующих Балтийский бассейн Северо-Западного федерального округа. Санкт-Петербург как город федерального значения, культурный, научно-производственный  и социально-общественный центр мирового ранга выступает  знаковым лидером Балтийской России, куда входят города высокой древней культуры, такие как Великий Новгород и Псков, окруженные архипелагами монастырей и святых для отечественной духовной традиции мест, исторические дворцово-парковые  и производственные пригороды Санкт-Петербурга, а также новые, порожденные современными нуждами, города и поселения, - Сосновый Бор, Усть-Луга, Приморск, Высоцк и др. (см. рис.   ).

Разработка первого генерального плана, пространственно выходящего за пределы административных границ Ленинграда, начиналась с определения в качестве объекта проектирования связки города и впервые введенного в проектный язык термина «агломерация» в словосочетании «Ленинградская агломерация» (Технико-экономическое обоснование генерального плана Ленинграда и Ленинградской агломерации. Институт ЛЕННИИПРОЕКТ, 1981 г.). Относительно объективным критерием принадлежности к агломерации принималась доля лиц трудоспособного возраста, включенных в ежедневные трудовые корреспонденции от места проживания до мест приложения труда на территории Ленинграда. Руководящей идеей работы было стремление включить в границы генерального плана прилегающие населенные пункты, которые со всей очевидностью плотнейшим образом связаны с городом, но в систему градостроительного проектирования не попадают. Идея была принята, но с принципиальным уточнением: объектом управления является пара Ленинград и Ленинградская область. Именно эта связка должна стать объектом проектирования. Такой переход генерального плана на многократно расширившийся территориальный объект был очень интересным и неожиданным. Исполнительные власти в городе и области разные, и интересы свои видят несколько по-разному, но партийная власть – едина. Обком принял решение – город и область имеют единый генеральный план. Это было новым словом, смелым экспериментом. Москва также собралась разрабатывать единый генеральный план города и области.

Почему это произошло? Производственные и расселенческие связи крупнейших хозяйственно-экономических комплексов отнюдь не ограничивают себя административными границами городов, пусть и мегаполисов общенационального значения, а тем более других городских и районных образований. Эти хозяйственно-селитебные комплексы образуют взаимосвязанные отраслевые и межотраслевые кластеры с максимально экономными формами поддержания своей целостности относительно   конечной функциональной задачи. Планы развития и размещения производительных сил принимают в расчет конфигурации расселения и местонахождения квалифицированных работников, но и пространственная организация градостроительных структур создает предпосылки для выбора эффективных стратегий для оптимизации и совокупной производительности   производств. Не случайно многие прорывные проекты века начинались с градостроительного инициирования развития научно-производственных комплексов. Атомная, ракетная, электронно-вычислительная, космическая, биологическая и сельскохозяйственная отрасли начинались и поддерживались за счет своих градостроительных якорей – академгородков, городов – научно-производственных и экспериментально-производственных отраслевых центров, опытных полигонов и др.

Сегодня этот опыт можно использовать при условии нахождения новых форм, адекватно отвечающих реалиям времени. Так, обстоятельства сегодняшнего дня привели к развитию крупных нефтеналивных портов на Балтике. Поскольку развитие основной функции начинается с создания базовой, обеспечивающей эту функцию инфраструктуры, появляется возможность последовательной диверсификации ее использования в роли мультипликатора. Появляются тысячи новых рабочих мест, востребованы расселенческие ресурсы и их соответствующее градостроительное обеспечение. В его основе также находится инфраструктура – транспортная, энергетическая и др., но функционально они связаны между собой при формировании на базе исходного портового и терминального комплекса мощной мультимодальной структуры. 

В подготовке решений о размещении и реализации крупных инвестиционных проектов срабатывают аргументы геополитического порядка (и геомаркетинга), которые практически зависят от проблем логистики и потенциала развития инфраструктуры. На территориях, где эти факторы могут быть комплексно интегрированы, генерируются эффекты синергии и возможности формирования больших макрорегиональных производственно-расселенческих ареалов развития.

Вызов, связанный с развитием Санкт-Петербурга и Ленинградской области, целесообразно рассматривать не в рамках агломерации собственно города, но на территориях обеих ветвей западной части СЗФО, Новгород-Псковского и Ладожско-Карельского направлений экспансии Санкт-Петербургского цивилизационного потенциала.

Наибольшую инвестиционную инерцию набрал сегодня Балтийский вектор с опорной площадкой Усть-Луги. В 2017 г. порт достигнет грузооборота 100 млн тонн, к 2020 г. намечено выйти на 180 млн тонн, к 2030-2035 годам – на 210 и более миллионов тонн. Планируется строительство серии терминалов, грузового аэропорта максимальной мощности и ряда других объектов, включая развитие поселка. Пространство от Усть-Луги до Санкт-Петербурга (дистанция около 100 км) имеет вдоль южного побережья Финского залива и у Копорской губы линию поселений с очень высоким уровнем экономической и культурной значимости, а вглубь материка раскрываются обширные пространства   неплохо сохранившихся ландшафтов с озерами, лесами, полями. Рокадная железная дорога ответвляется у станции Котлы к западу на Усть-Лугу, очерчивая таким образом территорию, пригодную для активного расселенческого освоения.

Связка Сосновый Бор – Вистино – Усть-Луга обещает стать местом стыковки мощнейших инфраструктурных узлов мирового класса. Дополненная развитыми градостроительными структурами (гармонично включенными в ландшафты, привлекательными для оседлого заселения на основе индивидуально-усадебного жилищного строительства), эта территория потенциально является полигоном развития нового типа. Здесь совмещаются многосоставной инвестиционный потенциал долгосрочных инвестиционных проектов развития, эксплуатации и коммерческого использования с долгосрочным же потенциалом обустройства работающих.

Сложившийся в России (особенно в Москве, Санкт-Петербурге, других мегаполисах и городах) стандарт двойного жилища «квартира – дача», в котором квартира – главное, а дача – сезонное дополнение, на этой территории может получить новый имущественный и смысловой импульс. Дача становится индивидуальным жилым домом, первым и главным жилищем, городская квартира – дополнительным, резервным, местом контакта с периодически потребляемыми городскими функциями-услугами:культурными, медицинскими, транспортными. При этом сложившаяся сегодня структура жилищного строительства с малыми и сверхмалыми квартирами, студиями в сверхплотной застройке многоквартирного высотного железобетона получает сильный некоммерческий резон: эти квартиры не могут служить местом постоянного проживания, но как периодического – вполне.

Необходимо использовать многообразие жизненных укладов, характерных для региона северо-запада России, использовать потенциал мест, способных стать «точками роста». Все это возможно на основе стратегии экономического, инвестиционного, инновационного развития региона при грамотной многоуровневой деятельности специалистов по планированию.

И в продолжение темы – общий комментарий к вектору созидательного движения.

Инвесторов, застройщиков, собственников недвижимости привлекает и побуждает к новым инвестициям в строительство ожидаемый доход. Для населения семейные инвестиции в свое жилище выступают необходимым условием самосохранения семьи и создания ее поколенческой перспективы.

Спрос, соответствующий сложившемуся за последние годы уровню цен на жилье, стал сжиматься. Падение параметров рынка многоэтажной жилой недвижимости не компенсируется снижением цен ее продаж. Стремление приблизиться к тающему объему платежеспособного спроса не дает ожидаемого эффекта, заставляя инвесторов и девелоперов рассматривать динамику рынка как снижающуюся в его среднесрочных трендах и как неизбежное будущее, к которому придется приспосабливаться. Прежде всего за счет снижения инвестиций и объемов данного сегмента рынка.

Особенность структурной зависимости между инвестиционной инициативой и платежеспособным спросом состоит в следующем. Если спрос начинает устойчиво сжиматься, а инвестиции - падать, то в физическом выражении объемы строительства не могут опуститься ниже показателя, обусловленного аварийностью, ветхостью и выбытием инженерно неполноценных объемов фонда. Строить, ремонтировать, реконструировать жилой фонд и коммунальные системы ЖКХ все равно придется. Надо искать стратегии поведения и развития технологий, способные ответить именно такому сочетанию условий и факторов. 

Ситуация выглядит тревожной. Более того, установка на достижение необходимого уровня жилищного строительства означает по сути проверку реальной эффективности экономики страны. России нужно иметь жилой фонд 4,5 – 4,6 миллиарда квадратных метров (сегодня у нас – 3,5 млрд., включая аварийное, ветхое, ненормативное жилье). Тогда мы приблизимся к уровню жилищной обеспеченности многих стран мира. Эта цифра неоднократно приводилась в оценках многих экспертов и вытекает из показателей жилищной обеспеченности - около 30 квадратных метров на 1 человека, принимаемых региональными стратегиями комплексного социально-экономического развития на 15 лет.

3,5 миллиарда кв. м жилья занимают территорию около 3,5 миллиона га земель населенных пунктов. Территории застройки включают совокупность жилых, общественных, деловых и других зон, в которых доля жилых зон составляет в среднем 60-65%. Для размещения 1,2 – 1,3 млрд. кв. м дополнительного жилья (с учетом выбытия) потребуется более 1,3 млн. га территорий, из которых территории жилых зон - около 750-800 тыс. га.  

В целом площадь территорий застройки должна за этот период быть увеличена с учетом производственного, инфраструктурного и других видов нежилого строительства до 6,0 – 6,5 млн га, то есть примерно в два раза по отношению к существующему положению и прежде всего за счет роста доли таких территорий в структуре земель поселений.  

Такие показатели отводов под застройку являются необходимыми и неизбежными. И это вносит определенное напряжение в ожидания, связанные с развитием жилищного строительства. Ведь потребуются серьезные перемены. Кстати, земли городов и поселений занимают в европейских странах долю территорий, значительно превышающую те 1,1 %, которые имеют место в Российской Федерации. В Польше, например, - около 10 %.

Уместно говорить еще о некоторых неблагоприятных особенностях отечественного жилищного строительства. Существует показатель, интегрально характеризующий технологический уровень строительства. Это – вес 1 квадратного метра построенного здания по сумме необходимых материалов и конструкций. Он составляет сегодня в стране для многоэтажных железобетонных зданий 1,5-2,0 и более тонн в сравнении с 1 тонной и менее в развитых странах. Так что необходимо снизить вес квадратного метра таких зданий до 1-1,2 тонн в среднем.

Однако остановимся на очевидных предложениях, позволяющих системно подойти к решению нашей задачи.

Индивидуальное усадебное жилищное строительство, получающее соответствующую поддержку, позволит сохранить и увеличить темпы роста жилищной обеспеченности населения.

Сегодня по данным Росстата почти каждое третье домохозяйство из желающих улучшить свои жилищные условия планирует построить себе индивидуальный жилой дом для постоянного проживания. В целом больше, чем желающих купить квартиру. При этом в документах территориального планирования обычно даже не рассматриваются вопросы приращения городских территорий и создания площадок для индивидуально-усадебного жилищного строительства, привлекательного для значительной части населения.

Таких семей миллионы, а построено в максимальном по вводу 2014 году 266 тыс. и в 2015 году 264 тыс. индивидуальных жилых домов общей площадью 36,0 и 34,3 млн. кв. м и средней площадью 130-136 кв. м каждый. Такое строительство является перспективой национального масштаба. Поддержанное государством, осмысленное градостроительно и технологически, обеспеченное базовой инфраструктурой, с издержками средней семьи 20-25 тысяч рублей за 1 кв. м в целом (включая земельный участок 600-3000 и более кв. м), с рассрочкой на 10-15 лет и годовой ставкой не более 7-8%. Данный вид строительства будет расти безостановочно, а его рынок будет уверенно подпитан ответственным спросом. Венчающим идеологическим символом становится «свой дом как национальный обычай» народов России.

Таков наиболее приемлемый путь обеспечить остро необходимый стране длительный рост жилищного строительства в контексте гармоничного региональное развитие. Причем в ситуации относительного сужения наиболее проблемного сегмента – многоэтажной коммерческой застройки с предельными режимами плотностей и минимизацией гуманизирующих и экологичных элементов городской среды.

За последние десятилетия радикально изменилась форма заполнения городских жилых территорий и кварталов с появлением нового массового «обитателя» – автомобиля. Каждый автомобиль – это 25-30 кв. м площади парковки внутри жилого квартала, вмещающего 100 и более тысяч квадратных метров жилья. Плюс проезды для попадания на городскую улично-дорожную сеть. Помимо ресурсов на внутриквартальную дорожно-тропиночную сеть, этот фактор подразумевает обязательность крупных вложений в развитие транспортной инфраструктуры. При росте затрат в геометрической прогрессии по мере мегаполизации города с целью обеспечения требуемой пропускной способности. Что требует больших бюджетных вложений: в Москве, например, - более триллиона рублей на срок 2-3 года, в полумиллионнике Белгороде – в десятки раз меньше. Интенсификация застройки в условиях растущей реальной автомобилизации позволяет инвестору увеличивать частный доход, лишь перекладывая многие издержки на городское сообщество.

Назойливая жилая среда, образуемая гигантскими жилыми комплексами, тысячами одинаковых квартир и внешних элементов (окон, машин, балконов, стен, и фрагментов небосвода между ними) если и может породить пространственное ощущение, то это будет ощущение загона... И это в России – просторнейшей стране мира.

Более экономичные, гуманные и энергосберегающие мало- и среднеэтажные жилые дома и комплексы, надежность которых в эксплуатации и актуализации рисков принципиально отличается в лучшую сторону от многоэтажных жилых зданий, не получили достаточного распространения именно в силу нацеленности многих инвесторов на получение наибольшего коммерческого эффекта в рамках выкупленных ими земельных участков. 

Более широкое распространение домов блокированного и блок-квартирного типа, которые типологически смыкаются как с индивидуальным, так и с многоквартирным жилищным строительством, предполагает участие профессионального застройщика и выход на городской рынок девелопмента. Направление весьма перспективно и уже приобретает черты массовой линии развития.  

Остановившись на основных типах жилищного строительства, отметим, что роль ведущего фактора, определяющего характеристики застройки, меняется в зависимости как от места строительства, так и от способов его финансового обеспечения.

Инвестиционный многоэтажный многоквартирный вариант присущ квартально-групповой сетке в планировочной организации внутренних и прилегающих территорий мегаполисов, крупных городов и примыкающих к ним поселений. Здесь доминирующим фактором выступает, как правило, максимизация инвестиционного дохода. Он обеспечивается   уменьшением числа комнат в квартире до одной с кухней, либо кухней-нишей (так называемые «студии») и общей площадью квартиры по минимуму 18 квадратных метров, что при заявляемых показателях стоимости 1 кв. м снижает цену квартиры на рынке и несколько расширяет круг потенциальных покупателей.

В 2014 году в домах такого типа однокомнатные квартиры в среднем занимали 41%   общего состава квартир (при том, что в ряде подмосковных жилых объектов эта доля доходит сегодня до 80%), 31% составляли двухкомнатные квартиры.

Плотность застройки продолжает нарастать. Предусматриваемая действующим Сводом правил по градостроительству и берущими их за основу местными (региональными) нормативами величина предельной плотности определяется при помощи структурно ложного показателя, устанавливающего ее верхний предел, а именно – коэффициента плотности застройки, относимого либо к участкам, либо к кварталам территориальных жилых зон без учета объектов социальной и транспортной инфраструктуры.  Инвестиционно-юридические основания правообладания (участок) доминирует в проектировании над градостроительными и социальными основаниями (квартал, группа кварталов).  Нет ясности с нормативами парковок, они чаще всего минимизируются или их уводят на перспективу. Плотность упаковки многоэтажек на участках нарастает, приближая демографический, автомобильный и трущобный коллапсы, которые потенциально скрыты в такой застройке.

Этот сегмент – инвестиционный, девелоперский, связанный с жизнью мегаполисов или близостью к ним, будет искать и находить способы балансировки рыночных интересов продавцов и покупателей. Сегмент видится квартирным (блок-квартирным), с собственниками, объединяемыми в товарищества по признаку принадлежности к одному или группе жилых домов при возможном нахождении в застройке объектов социального и арендного жилья. Общим им всем признаком является жесткая привязка квартир и домов к централизованным системам ЖКХ, локальной и городской инфраструктуре. Эксплуатационная надежность такого жилья, помимо надежности их собственного оборудования – лифтов, мусоропроводов и др., напрямую зависит от надежности функционирования общегородских инженерных систем в условиях более чем 50% их накопленного износа. 

В процессе наращивании объемов жилого фонда при новом инвестиционном городском строительстве этот фактор должен рассматриваться как заряженный нарастающими рисками, поскольку отставание в ремонте и реконструкции   городских сетей и головных источников ведет к неизбежности аварийных ситуаций и актуализации рисков в будущем. Индивидуальное жилищное строительство, ориентируясь главным образом на локальные и автономные системы жизнеобеспечения, меньше зависит от работы амортизированного централизованного ЖКХ для многоэтажных и высотных домов и имеет дополнительный уровень надежности.

При оценке ситуацию в целом следует отметить, что в жилищном строительстве просматриваются заметные разрывы и неравновесность структуры сектора, разбившегося на множество элементов, почти не связанных между собой. Отдельные девелоперские проекты реализуются при недостаточной увязке с проблемами города.

Индивидуальное жилищное строительство и то многоквартирное, жителями которого является   городское население, но расположенное на землях прилегающих районов, не проектируются в целостной урбанизированной системе. Они административно и структурно разделены, разомкнуты. Эта разомкнутость при доле индивидуального строительства, стремящегося к половине от ввода жилья в стране, обрекает развитие на   непредсказуемость и конфликты в пользовании коммуникациями, инженерной и социальной инфраструктурой, в сохранении экологического качества застройки и рекреации.

Проектирование систем расселения должно опираться на обязательную целостностьградостроительного проектирования и стратегического планирования социально-экономического развития, которые вместе определяют требования к параметрам территориального планирования и градостроительного зонирования. Для гармонизации структуры жилищного строительства с высокой долей индивидуального и малоэтажного фонда требуется расширить регулирование развития жилищного строительства, переходя к новым объектам – от кадастровых участков собственников к планировочным единицам поселений, городских округов и макрорегионов. 

Границы объекта проектирования определяются положением врегиональной или макрорегиональной расселенческой и градостроительной системах. Каждая из них в большей или меньшей степени отвечает конкретным видам и типологии жилья. Индивидуальному жилищному строительству соответствуют радиальные, связевые, территориально открытые условия размещения. Театр их проявления – региональные и макрорегиональные пространства при сегодняшней межгородской разреженности и опустынивании территорий. Такой расселенческий подход вполне адекватен индивидуально-усадебному и малоэтажномустроительству.

Включение автомобильной промышленности и жилищного строительства в перечень основных направлений поддержки государством экономики России говорит об их внутренней взаимообусловленности и опосредованно указывает на предпочтительность малоэтажного и одноквартирного видов жилищного строительства. Иначе наличие    высокоплотной застройки вместе с ее пространственной непрерывностью создают слишком большие и затратные проблемы для транспортной инфраструктуры городов. Примеров столь скученного размещения населения в больших многоэтажных блоках при столь высоком уровне постоянно растущей автомобилизации в мире не существует. То, что в России такая практика является самой прибыльной и потому самой обеспеченной инвестиционно, не является свидетельством ее позитивности.

Конфликт между ростом численности населения и неостановимым ростом затрат на инфраструктурное обеспечение разбухающего мегаполиса был убедительно проявлен в период полностью бюджетного финансирования всех компонентов: жилья, сопутствующих социальных объектов, коммунальных систем, транспортной инфраструктуры – и в калькуляции стоимости квадратного метра жилья доля инфраструктуры в крупнейших городах стала приближаться к половине. Поэтому был сделан структурный маневр в политике жилищного строительства и слоган «семье – квартиру» сменился на «семье – квартиру или индивидуальный жилой дом». Индивидуальное жилищное строительство получило высшую на тот момент времени поддержку в форме Постановления ЦК КПСС и Совета Министров СССР (от11.02.1988 г. № 197) «О мерах по ускорению развития индивидуального жилищного строительства» и под этот маневр были осуществлены срочные организационные меры по выбору и отводу лучших в градостроительном отношении территорий вблизи городов, крупных поселений, а также оперативному созданию и развитию соответствующей базы стройиндустрии и промышленности строительных материалов. В результате темпы роста ИЖС стали на порядок превышать рост панельного домостроения, ранее считавшегося абсолютным монополистом. По сути был заложен фундамент последующего активного развития ИЖС, которое составляет сегодня около 40% от объемов ежегодного ввода.

Государством сегодня предусмотрен выход на уровень стратегического проектирования расселенческих и градостроительных систем, включающих пространственную организацию   национальной системы расселения, сеть городов и городских округов, жилищное строительство с сопутствующей инфраструктурой, всех видов объектов и комплексов оборонного, хозяйственного, рекреационного назначения. Исходя из желаемых объемов жилищного строительства требуется провести соответствующую корректировку документов территориального планирования, предусматривающих отвод необходимых территорий, их планировочное структурирование в логике расселенческого развития и соответствующего градостроительного зонирования.

Необходимы организация и четкая последовательность действий для развития жилищного строительства, когда экономические трудности одновременно сжимают инвестиционные возможности инвесторов-застройщиков и платежеспособный спрос населения. Мы находимся на старте решения двоякой задачи – роста объемов ввода и расширения платежеспособного и (что принципиально) ответственного спроса.  

Платежеспособность как ответственность, распределенная во времени, оценивается исходя из условий кредитования по срокам и по процентной ставке. Но имеет конечную форму выражения в размере выплачиваемой потребителем суммы, фиксируемой заранее. Однако эта сумма может быть разложена на составляющие, что является коммерческой тайной при инвестиционном строительстве, но доступно в индивидуальном жилищном строительстве. Здесь индивидуальный застройщик-потребитель собственного жилья может варьировать стоимость компонентов за счет выбора технологии и материалов строительства, степени собственного трудового участия и, главное, условий приобретения участка в режиме подключения к инфраструктуре.

Появляются дополнительные секторы занятости – в строительстве и в мультиплицированных сегментах создания и эксплуатации собственных и соседних домов, ведении приусадебного хозяйства, иных форм семейного и индивидуального предпринимательства, начинает работать налог на недвижимость, появляется плата за коммунальные услуги – все в микрорегулировании потребления в зависимости от доступного дохода.

После решения вопроса собственности на земельный участок ситуация меняется психологически. Домохозяйство начинает владеть объектом недвижимости сразу, а не через срок выплаты ипотеки за квартиру. Принятый в российской урбанизации принцип одновременного владения городской квартирой и загородным жильем может развернуть ситуацию в предпочтение второго – дома на участке – как основного семейного владения.

Новый курс не впрямую затрагивает инвестиционное городское строительство. Его абсолютные объемы могут даже расти по мере роста поддержки государством. Но основной вектор развития жилищного строительства закрепляется за ИЖС. Должны быть определены основные, типологически позиционированные формы эффективного градостроительного обеспечения такого тренда, учитывая весьма сложный контекст его осуществления в современных условиях.

Требуется системный регулятор развития отрасли, включающий стратегическое пространственное планирование, территориальное планирование с градостроительным зонированием, а также нормативно-организационную базу, технологии малого строительства и производства местных строительных материалов, инженерного оборудования и др.

Развитие жилищного строительства при ставке на опережающее развитие индивидуального, усадебного строительства и на формирование пространственно и территориально бездефицитных моделей градостроительства должно быть выдвинуто в созидательные приоритеты страны. Национальной особенностью гражданина России должен стать его дом в России.