Архитектурный Петербург
электронный бюллетень

Информационно-аналитический бюллетень

Союза архитекторов Санкт-Петербурга,

Объединения архитектурных мастерских Санкт-Петербурга,

Ассоциация СРО «Гильдия архитекторов и инженеров Петербурга»

Главная / Архив / 2017 / 05 / Преобразование жилого фонда первых массовых серий. Необходимость и методы

Теория и практика

Преобразование жилого фонда первых массовых серий. Необходимость и методы

К.А. Шарлыгина,

главный архитектор ОАО «ЛенжилНИИпроект», канд. арх.

Речь идет о жилом фонде первых массовых серий. Это ФПМС, «хрущевки», пятиэтажки.

Что ФПМС представляет собой сегодня:
- 100 кварталов, окружающих «серый пояс» города, с удовлетворительной транспортной и социальной инфраструктурами, озелененные, пожалуй, лучше всех в городе;
- около 8,5 млн кв. метров благоустроенных, гигиенически полноценных квартир; более 400 тысяч проживающих (примерно 8% горожан);
- капитальные здания со сроком службы 100 – 125 лет, из которых они отслужили только половину, сохранив основные несущие конструкции в работоспособном состоянии.

Проблемы, заставляющие думать о преобразовании:
- «недоремонт» – термин из сленга жилищников, означающий, что строение капитально не ремонтировалось в установленные нормативные сроки, то есть каждые 30 лет; в СПб это вторая (первая – дореволюционный жилой фонд) значительная группа жилья, недоремонт которого (сегодня двукратный) стремительно нарастает. Его признаки – в домах, в целом крепких, все чаще выявляется аварийное состояние отдельных элементов: падают козырьки над входами, текут покрытия, ржавеют и разрушаются инженерные сети;
- общепризнанный моральный износ – тесные кухни и прихожие, отсутствие лифтов;
- низкие теплозащитные качества ограждающих конструкций;
- нехватка мест парковки автомашин жителей

Методы преобразования:
О них начали думать еще в последние десятилетия позапрошлого века. Первая программа была принята правительством СПб в 2000 г.

Ее основные положения:
- без сноса; все существующие здания сохраняются с обязательным утеплением, с капитальным ремонтом или с реконструкцией - последней намечалось подвергнуть 70% фонда;
- масштабная уплотнительная застройка с ростом общего количества жилья более чем на 30%.

Кое-что по этой программе сделали – в первую очередь в области уплотнительной застройки.
В 2008 г. была принята новая программа – «Реновация». Общеизвестные сложности, или, прямо сказать, неудачи с ее реализацией в СПб, дают основания для поиска альтернативных методов. ОАО «ЛенжилНИИпроект» совместно с группой специалистов СПбГАСУ подготовили Предложения по реконструкции домов ФПМС.

Краткая характеристика документа:
1. Состав работ – надстройка зданий на 1-2 этажа; установка лифтов; утепление наружных стен; ремонт или замена козырьков.
2. Условия производства работ – без расселения жильцов; без применения башенных кранов и другой тяжелой строительной техники; с использованием легких стальных тонкостенных конструкций (ЛСТК).
3. Себестоимость реконструкции – по предварительным ориентировочным расчетам себестоимость 1 м2 площади квартиры при двухэтажной надстройке составит 45 – 46 тысяч рублей. Относительно низкая себестоимость обеспечивается отсутствием затрат на приобретение участка, на устройство фундаментов; возможностью использовать легкие конструкции. Цена площади, учитывая локацию объектов, может быть не ниже среднегородских показателей.
4. Достоинства метода: отпадает одна из труднейших задач реновации – расселение; сохраняется гуманная этажность застройки и ее благоустройство и озеленение; снижаются (по опыту на 30%) теплопотери; жильцы получают возможность пользоваться лифтом; город экономит бюджетные средства, выделяемые на капитальный ремонт покрытий и фасадов; сохраняется сложившийся коллектив жильцов, что специалисты-социологи оценивают очень высоко.
Относительно небольшой прирост площади (10 – 12%) и тем более населения (7 – 10%) позволяет рассчитывать на то, что проблем с социальной (ДОУ и школы) и инженерной инфраструктурами не возникнет или они смогут быть решены относительно просто.
5. На что хочется обратить особое внимание: предлагаемый метод направлен на обеспечение устойчивого развития территорий. Его резерв – постепенное и сугубо добровольное, бесплатное для жильцов расселение непопулярных первых этажей с предоставлением площади в надстройках. Освободившиеся помещения могут быть использованы для развития инфраструктуры, а также для создания квартир для инвалидов-колясочников с самостоятельным выходом на придомовую территорию. Социальному направлению в развитии территории может послужить создание в надстройках тех типов квартир, которые, будучи потенциально востребованными, сегодня в квартирном фонде ФПМС не представлены.
6. Несколько слов о моральном износе. Теснота квартир в советский период их «бесплатного» предоставления однозначно рассматривалась как минус. Но теперь, когда квартиру надо покупать, ее «хрущевские» недостатки приобретают и положительное значение. Недаром ФПМС сегодня – равнозначный участник вторичного рынка жилья.

Проблемы предлагаемого метода.
1. Собственники, не наученные неудачами городской программы реновации, продолжают ожидать бесплатного и заметного улучшения жилищных условий; отсутствие в СПб необходимых бюджетных средств не воспринимается ими как объективная реальность. Представляется, что в этой ситуации возможной становится реализация метода на пилотных объектах. Реконструированный, утепленный, оборудованный лифтами дом с повысившими цену и ликвидность квартирами может стать примером, которому захотят последовать (некая синица в руках). Примеры такой агитации действием имели место в СПб.
2. Парковка автомашин. Проблема не решена и сегодня усугубляется даже при минимальном увеличении населения. Реальный выход – в признании допустимости не одномоментного, а постепенного решения проблемы. На первом этапе должны быть использованы все возможности организации открытых стоянок, с обязательным выделением мест для инвалидов. Эскизные проработки показали, что с минимальными жертвам существующего благоустройства таким образом может быть обеспечено около 30% нормативного количества парковочных мест. Дальнейшие действия – это поиск мест для многоэтажных парковок, в том числе оборудованных лифтами, и для подземных стоянок. Технически это вполне осуществимо и может обеспечить соответствие нормам, но финансовая сторона проблемы не позволяет рассчитывать на ее положительное решение в ближайшей перспективе.
3. Необходимо серьезное нормативно-правовое обеспечение предлагаемого метода. Это касается как проблем с земельными участками, так и отступлений от действующих норм, неизбежных при осуществлении реконструкции существующей застройки.
4. Может потребоваться внесение изменений в планы работ Фонда капитального ремонта, т.к. в реконструируемых зданиях необходимо одновременно выполнить как минимум ремонт общедомовых инженерных систем. В случае планируемой реконструкции в масштабе квартала или его части целесообразно в планах работ муниципального образования предусмотреть благоустройство этой территории.

Метод может быть реализован:
1. За счет городского бюджета – как средство получить относительно дешевую площадь, необходимую для решения ряда городских проблем (расселение коммунальных квартир; доступное жилье для молодежи и т.п.). При этом город экономит еще на капитальном ремонте и на сокращении теплопотерь.
2. С привлечением инвесторов. Обеспеченный несомненной рентабельностью метода, он позволяет рассчитывать на некоторые преференции для собственников, например, на освобождение их на установленный срок от уплаты средств на капитальный ремонт.

 

©  «Архитектурный Петербург», 2010 - 2020